답변함
CFA level3 capital market expectation 질문드립니다(김진우 강사님)
schweser p.47 Capitalization Rate 마지막 문단에서
cap rate - positively related to changes in interest rates and vacancy rates
cap rate - inversely related to the availability of credit & debt financing
이렇게 설명되어있는데요,
김진우 강사님 요약 노트에 보면
경기 상승 → 이자율 상승 → cap rate 상승 [procyclical]
경기 하락 → credit spreads 상승 → cap rate 상승 [countercyclical]
이렇게 설명되어있습니다.
두 설명이 같은 설명인지 헷갈리는 부분이
경기 상승 시에 이자율 상승까지는 이해가 되는데, vacancy rate는 하락해야하는 것 아닌가 싶고,
schweser에서는 cap rate = risk discount 이기 때문에 이자율과 공실율이 높아지는 것(=위험 증가)과 cap rate증가가 양의 상관관계라고 설명해놓은 것 같아서요.
이건 경기와 무관하게 이해해야하는 것인지, 경기랑 연결지으면 공실율 부분이 이해가 잘 안되는 것 같아서 어떻게 이해하면 좋은지 질문드립니다.
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댓글
안녕하세요. 이패스코리아 입니다.
강사님께 문의 후 답변 전달 드리겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이패스코리아 입니다.
문의하신 강사님 답변 전달 드립니다.
안녕하세요,
Cap rate은 기본적으로 부동산에 대한 할인율로 작용하고, 따라서 부동산의 가치를 결정짓습니다.
우리가 기업의 가치를 볼 때 외부 요인과 내부 요인을 여러가지 점검하고, 외부요인끼리도 한 방향으로 영향을 미치지 않고 때로는 그 방향이 엇갈리게 작용할 때도 많습니다.
Cap rate에 영향을 주는 요소는 매우 많습니다. 이자율, 공실률, 지리적 위치 등등... 이러한 사항이 '어느 만큼' cap rate에 영향을 주느냐 분석하는게 통계에서 말하는 분산분석이 되겠지만 우리는 거기까지 가지는 않구요, 다만 어떤 요인들이 어떤 방향으로 영향을 주는지는 알아야 합니다. 말씀하신대로 공실률이 상승하면 cap rate도 상승하게 마련이구요.
그 다음은 경기에 대한 문제인데, 경기가 상승한다라는 얘기 안에는 cap rate에 영향을 주는 여러가지 사회 현상을 내포하고 있습니다. 이 현상에는 이자율도 있고 공실률도 있습니다. 이러한 요인들이 cap rate에 반드시 한방향으로만 영향을 미치지는 않습니다. 따라서 경기가 좋아진다, 이에 따라 이자율이 상승하고 공실률이 하락한다, 여기에 cap rate은 두가지 방향의 영향을 받게 될 터인데 전반적인 이자율의 상승이(macro) 개별 자산의 공실률 상승(micro)을 상쇄할 수도 있고 압도할 수도 있습니다만, 우리가 알아야 하는건 매커니즘의 순서와 방향입니다.
감사합니다.
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