답변함
Cfa lv2 AI과목 테벵 33번 문제
해설에 오타도 있는 것 같고 어떤 로직인지 이해가 잘 안가요
해설 첫줄 3년치 원래 계약 임대료의 현가 구하는거는 이해가 됩니다
둘째 줄부터 이해 안됩니다. 현재 밸류네서 임대료 현가를 왜 빼는지요?
그리고 그 값의 새로운렌트료 할인율(?)인가요? 3년치 했을때 나오는 값.
네번째쭐 ERV 에서 0.505는 무슨 값인가요? 그리고 그거 곱했을때 592,572가 나오지 않는데
어떻게 구하는건지 쉽게ㅜㅜ 설명해주시면 감사하겠습니다
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안녕하세요 이패스코리아입니다
강사님께 문의 후 답변 드리겠습니다.
안녕하세요. 이패스코리아입니다.
문의하신 강사님 답변입니다.
굉장히 휏갈리지요?
원래 Term and Reversion Valuation Approach는 Property Value를 구하는 방법인데,
가정을 보면
렌트 계약 기간 = 5년,
초기 렌트3년 + Reversion 렌트2 년 = 5년
현재 렌트비 300K, Reversiondl 되면 올라갈텐데 숫자는 없음. (이 금액을 구하는 문제 = X로 설정)
Term rent 할인율은 4.5%, Reversion Rent 할인율은 ARY (cap rate)인 5.5%
Term and Reversion가치 평가로 나온 현재가치는 10M
300K를 3년간 Term Rent 할인율 4.5%로 할인한 현가는 824,689
올라간 렌트비 X를 2년간 ARY로 나눈 값 = X/5.5% = Value of Reversion to ERV
Value of Reversion to ERV를 3년간 현가로 할인해 온값 + 824,689 = Property Value = 10M
그래서 10M ? 824,689 = 9,175,310 ß 이 금액이 Value of Reversion to ERV
따라서, 9,175,310 을 ARY5.5%를 곱하면 나오는 값이 (9,175,310 x 5.5%) 올라간 렌트비인 592,572가 됩니다. 그게 답인거죠.
여기서 문제가 원하는 답은 ERV방식으로 Property Value를 구하는게 아니라 중간에 올라가는 Rent비를 구하라는 아주 까다로운 문제입니다.
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